top of page
Szukaj
  • elamech82

Służebność gruntowa - czy jest się czego obawiać?

Szukając działki pod budowę domu na pewno spotkałeś się z terminem służebności gruntowej czy też służebności przesyłu. Co to znaczy, że na działce, której zakupem jesteśmy zainteresowani jest ustanowiona służebność? Czy jest czego się obawiać?

Służebność to ograniczone prawo rzeczowego. Rozróżniamy 3 rodzaje służebności: służebność osobistą, gruntową oraz przesyłu. Definicję służebności oraz praw i obowiązków wynikających z ustanowienia takiej służebności są uregulowane w Kodeksie Cywilnym.

Służebność osobista.

Zostaje ustanowiona na rzecz konkretnej osoby fizycznej, a nie na rzecz gruntu (jak ma to miejsce w służebności gruntowej). Wszystkie prawa oraz obowiązki dotyczą konkretnej osoby fizycznej i wygasają wraz ze śmiercią strony władnącej. Ze służebnością osobistą najczęściej spotykamy się w przypadku mieszkań i domów i oznacza dla uprawnionego możliwość dożywotniego korzystania z części nieruchomości obciążonej. Służebność ta uprawnia osobę, której taka służebność przysługuje nie tylko do korzystania np. z jednego pokoju ale również z części wspólnych takich jak łazienka, kuchnia, przedpokój. Zazwyczaj tego typu służebność ustanawia się na rzecz osób starszych, które same już nie są w stanie pracować zawodowo, zapewniając im prawo do mieszkania do końca ich życia. Prawo służebności osobistej wygasa ze śmiercią uprawnionego, nie jest dziedziczne, nie można go sprzedać.


Służebność przesyłu.

Polega na zapewnieniu dostępu do instalacji przesyłu, potrzebnych do prawidłowego działania przedsiębiorstwa (np. gazu, prądu, wody). Służebność przesyłu może być ustanowiona w przypadku, gdy dostęp do instalacji wymaga budowy urządzeń przesyłowych na działkach nie należących do danego przedsiębiorstwa. Ustanowienie służebności dotyczy w tym wypadku samego przedsiębiorstwa, które staje się stroną władnącą. Wszystkie prawa i obowiązki wynikające ze służebności ustają dopiero z chwilą zakończenia działalności przedsiębiorstwa. Aktualny właściciel ma w tym wypadku obowiązek usunięcia wszystkich urządzeń przesyłowych z nieruchomości obciążonej.

Służebność gruntowa. W art. 285 paragraf 1 Kodeksu Cywilnego czytamy:

Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa)”.

Służebność działki jest stosunkiem prawnym, łączącym dwie nieruchomości. Pierwszą jest nieruchomość władnąca, na rzecz której ustanawia się służebność. Druga to nieruchomość służebna, czyli obciążona obowiązkiem ustanowienia służebności. Służebność gruntową ustanawia się zawsze dla konkretnych nieruchomości (a nie dla ich właścicieli). Z chwilą sprzedaży nieruchomości, służebność gruntowa przechodzi na nowego właściciela.

Najczęściej spotykamy się tutaj ze służebnością drogi koniecznej, określanej również jako służebność drogowa, czy służebność przejazdu i przechodu. Występuje wtedy, gdy nieruchomość władnąca nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Ustanowienie służebności drogi koniecznej zobowiązuje stronę służebną do umożliwienia przejazdu przez swoje terytorium. Jest to postępowanie, które w pewien sposób ogranicza prawa własności strony władnącej. Dlatego służebność drogi koniecznej może być ustanowiona jedynie w szczególnych wypadkach, za którymi idzie interes społeczno-gospodarczy.

Teoretycznie nie istnieje możliwość ustanowienia służebności dla gruntów, które posiadają już dostęp do drogi publicznej (choćby był dość trudny). Jednak właściciel nieruchomości ma pełne prawa do ubiegania się o ustanowienie służebności w przypadku, gdy jest to jedyny sposób na połączenie posesji z drogą publiczną. W tym wypadku właściciel nieruchomości obciążonej będzie musiał umożliwić przejazd przez swój teren. Służebność gruntowa jest formą odpłatną. Dlatego strona władnąca będzie musiała pokryć koszty ustanowienia służebności drogi koniecznej. Jej wysokość może być ustalona wspólnie przez obie strony (jeśli służebność zostaje ustanowiona na mocy umowy), bądź poprzez orzeczenie sądowe.


Co służebność gruntowa oznacza dla właściciela działki?

Służebność może się wiązać z zakłócaniem spokoju właściciela terenu. Będzie on musiał liczyć się z tym, że inni będą przejeżdżać przez jego działkę. Mają do tego prawo nawet w nocy, gdy jest to uciążliwe dla właściciela.

Po drugie służebność związana z drogą, miejscami parkingowymi czy postawieniem urządzenia reklamowego wiąże się z ograniczeniami zagospodarowania terenu. W końcu nie można na tym gruncie zasadzić drzewa, wybudować altanki czy postawić innej nieruchomości. Mimo że cały grunt należy do nas, nie każdą jego część możemy dowolnie aranżować.

Jak już była mowa na samym początku - służebność w pewnym stopniu ogranicza możliwość do korzystania w pełni z naszej nieruchomości. Jednak mamy możliwość ubiegania się o zniesienie służebności, jeśli ta w sposób uciążliwy uniemożliwia nam z korzystania z naszej nieruchomości.

Warto wiedzieć, że niewykorzystana służebność wygasa po 10 latach. Przykładowo więc, jeśli dana firma wykupiła prawo służebności na danym terenie do postawienia urządzenia reklamowego ale przez okres 10 lat tego nie zrobiła, to wtedy prawo nie obowiązuje.



2514 wyświetleń0 komentarzy

Ostatnie posty

Zobacz wszystkie

Comments


bottom of page