top of page
Szukaj
  • elamech82

Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 r.

Po 10 latach od wejściu w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 1 lipca 2022 r., wchodzi nowa regulacja – ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.


Nowa ustawa deweloperska

Ustawodawca w uzasadnieniu do projektu nowej ustawy podkreślił, że po analizie doświadczeń zgromadzonych w okresie obowiązywania dotychczasowej ustawy, ujawniono potrzebę wprowadzenia szeregu zmian w części rozwiązań bądź ich doprecyzowania lub uzupełnienia. W wyniku oceny funkcjonowania dotychczasowych przepisów ustalono, że cele, które powinna realizować nowa ustawa, to:

  1. poprawa skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,

  2. poprawa bezpieczeństwa obrotu prawnego,

  3. wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców.

Celem rozwiązań zaproponowanych w nowej ustawie jest przede wszystkim zapewnienie efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, a w szczególności eliminacja ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych wpłacanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Ryzyko to wiąże się przede wszystkim z otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, oferowanym bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej. Deweloperzy najczęściej korzystają z tego rodzaju rachunku, a ryzyko utraty środków wpłacanych na niego materializuje się w przypadku upadłości dewelopera, nie przeniesienia przez dewelopera na nabywcę własności lokalu lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nierozpoczęcia przez dewelopera budowy albo braku kontynuacji budowy rozpoczętej lub wypowiedzenia umowy o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego przez bank.


Rozszerzony zakres przedmiotowy nowej ustawy

Przepisy nowej ustawy mają zastosowanie do każdej umowy zawieranej przez dewelopera z nabywcą, na podstawie której, deweloper zobowiązuje się do ustanowienia praw wynikających z umowy deweloperskiej, w tym także do umów zawieranych już po zakończeniu budowy. Tym samym zobowiązanie dewelopera będzie obejmowało:

  1. przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie - wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie przedmiotu na nabywcę;

  2. po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, ale przed ustanowieniem odrębnej własności - ustanowienie prawa odrębnej własności oraz jego przeniesienie na nabywcę;

  3. po ustanowieniu odrębnej własności - przeniesienie przedmiotu nabycia na nabywcę.

Więcej informacji od dewelopera

Nowa ustawa rozszerzyła zakres dokumentów, z którymi potencjalny nabywca zainteresowany zawarciem umowy rezerwacyjnej bądź deweloperskiej może zapoznać się w lokalu dewelopera o:

  • decyzję o pozwoleniu na użytkowanie,

  • zaświadczenie o samodzielności lokalu,

  • akt ustanowienia jego odrębnej własności,

  • zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub też dokumentu zawierającego zobowiązanie do jej udzielenia.

Co więcej, wprowadzono obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego na "nieodpłatnym trwałym nośniku" osobie zainteresowanej niezależnie od tego, czy wyraziła takie żądanie.

Wzór prospektu informacyjnego został uzupełniony o:

  • datę uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zakończenia budowy domu jednorodzinnego,

  • powierzchnię lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,

  • ich cenę,

  • datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego,

  • datę ustanowienia jego odrębnej własności,

  • informacje o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w przypadku upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Domniemanie uznania wad

Dla lepszej ochrony praw nabywcy wprowadzono tzw. domniemanie uznania wad, co oznacza, że jeśli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo odmowie ich uznania w ustawowym terminie 14 dni od ich zgłoszenia, wówczas przyjmuje się, że przedmiotowe wady uznał.

W przypadku wad uznanych przez dewelopera, obowiązek ich usunięcia wynosi 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeśli pomimo zachowania należytej staranności deweloper nie usunie wad we wskazanym terminie, ma on obowiązek wskazać inny termin ich usunięcia wraz z uzasadnieniem opóźnienia, przy czym ten nowy termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

Ponadto wprowadzono uprawnienie nabywcy do usunięcia wad na koszt dewelopera, jeśli deweloper nie usunął wad w terminie 30 dni, nie wyznaczył dodatkowego terminu na ich usunięcie, a także nie usunął wad w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywcę.


Istotne wady

Według nowej ustawy deweloperskiej nabywcy przysługuje prawo do odmowy dokonania odbioru przedmiotu z uwagi na wady istotne, których deweloper odmówił uznania w protokole. W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej stosuje się analogiczną procedurę opisaną w poprzednim akapicie, z tym zastrzeżeniem, że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej, nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy. Jednocześnie ponowna odmowa dokonania odbioru z powodu wady istotnej wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeżeli opinia takiego rzeczoznawcy potwierdzi istnienie wady istotnej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wówczas nabywca może odstąpić od umowy.


Środki ochrony wpłat nabywcy

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej zmodyfikowały katalog środków ochrony praw nabywcy, poprzez likwidację przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej, z jednoczesnym wprowadzeniem obowiązku odprowadzania przez dewelopera składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Zatem deweloper rozpoczynający sprzedaż ma obowiązek zawarcia umowy otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla tzw. przedsięwzięcia deweloperskiego.


Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Nabywca dokonuje wpłat na rachunek zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. O zakończeniu etapu lub zadania nabywcę informuje deweloper. Powiązanie wpłat z postępami prac na budowie ma pozwolić na ograniczenie ryzyka utraty przez nabywcę wszystkich środków finansowych w przypadku ewentualnej upadłości dewelopera lub banku.

Deweloper będzie miał obowiązek utrzymywania mieszkaniowego rachunku powierniczego do momentu, kiedy nastąpi przeniesienie prawa własności ostatniej umowy deweloperskiej, zawartej w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Co ważne, przepisy nowej ustawy stanowią, że prawo do wypowiedzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi, który może go wypowiedzieć jedynie z ważnych powodów.


Upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy

Nowa ustawa deweloperska reguluje kwestię sytuacji upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Pomimo ogłoszenia upadłości banku umowa deweloperska pozostaje nadal ważna. Środki zdeponowane na dotychczasowym rachunku banku upadłego podlegają ochronie gwarancyjnej, przewidzianej w ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji. Objęte są one limitem gwarancyjnym do wysokości 100.000,00 euro.

Tym samym, w przypadku upadłości banku środki nabywców zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym zostaną zwrócone nabywcom do wysokości gwarantowanej limitem. Natomiast deweloper ma obowiązek zawrzeć umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem i poinformować o tym nabywcę.


Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Jest to nowa instytucja, która ma stanowić wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Środki na nim gromadzone mają pochodzić m.in. ze składek należnych od deweloperów, odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych oraz przychodów z lokat środków Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku. Fundusz ma pokryć wszystkie straty klienta, gdy:

  1. deweloper lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy upadnie, a inwestycja zostanie przerwana,

  2. nabywca lokalu mieszkalnego odstąpi od umowy, a będzie to wynikiem niedopełnienia obowiązków przez dewelopera (np. gdy nie przeniesie on na nabywcę własności lokalu w określonym terminie lub nie usunie wady istotnej) i nie zwróci on klientowi wpłaconych pieniędzy,

  3. syndyk lub zarządca odstąpi od umowy zawartej z klientem.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma więc chronić klienta nie tylko przed problemami dewelopera, ale także przed upadłością banku, który prowadzi rachunki powiernicze przy czym odpowiedzialność Funduszu nie jest ograniczona jakimkolwiek limitem gwarancyjnym.


Nowa ustawa wchodzi w życie z dniem 1 lipca 2022 r.


72 wyświetlenia0 komentarzy

Ostatnie posty

Zobacz wszystkie

Comments


bottom of page